固定資産税Q&A

固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。このため、本来であれば毎年度評価替えを行い、これによって 得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平に資することになります。しかし、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直 すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、換言すれば、3年毎に評価額を見直す制度がとられているところです。
この意味から、評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。
なお、土地の価格については、評価替え以外の据置年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により評価を修正できることとなっています。

土地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。地価が下落する中で税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて現在の課税標準額が低いため、負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。したがって、課税の公平の観点からやむを得ないものと考えられます。

平成6年度の評価替えから、宅地の評価については地価公示価格等の7割を目途に行うこととされました（いわゆる「7割評価」）。

～背景には以下の3点があります。～
1．固定資産税評価において、市町村間、地域間にばらつきがあり、その均衡化・適正化を図ることが要請されたこと
2．平成元年に制定された土地基本法において公的土地評価相互の均衡と適正化を図ることとされ、平成3年に閣議決定された総合土地政策推進要綱において、相続税評価との均衡にも配慮しつつ、速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、固定資産税評価の均衡化・適正化を推進することとされたこと
3．当時、相続税評価は、地価公示価格の7割を目安として行われていたこと等を踏まえ、政府税制調査会等における様々な論議を経て、政府全体の方針として決定されたものです。

「7割評価」には、
○ 公的土地評価の信頼性を確保するとともに、固定資産税の土地評価に対する理解を得ることができる
○ 地価公示価格という全国統一の客観的な物差しを導入することによって、より合理的に評価を行うことが可能となり、全国的な評価の均衡を確保できる
○ 過大な評価、不均衡な評価が行われていないかどうかを判断しやすくなるなどの意義があるものと考えられます。

新築の住宅に対しては、一定の要件にあたるときは新たに固定資産税が課税されることになった年度から3年度分に限り、税額が2分の1に減額されます。このため、お問い合わせの場合は、令和2・3・4年度分については税額が2分の1に減額されていました。

したがって、新築後3年が経過し減額適用期間が終了したことで、本来の税額になり前年度と比較すると税額が上がることとなりました。

なお、3階建以上の中高層耐火住宅等については、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることになった年度から5年度分に限り、税額が2分の1に減額されます。
 

土地の上に一定要件を満たす住宅があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され減額されます。
しかし、住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると本特例の適用から外れることになるためです。

家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価替えの時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築価格）に、家屋の建築後の年数の経過によって通常生ずる損耗の状況による減価等をあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。

家屋の評価額が下がらない理由として以下の2つの点があげられます。

(1)経年減点補正率が下限の20％となっている（一般的に木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート共同住宅は60年かかります）
経年減点補正率は20％に対応する年数を経過する場合には20％に止めることとされています。この場合それ以降建築物価の下落がない限り評価額が下がることはありません。

(2)建築物価の上昇率が経年減点補正率の下落率を上回った場合
一般的に、家屋が古くなるにつれ経年減点補正率が下がることにより、家屋の評価額は下がっていきます。しかし、再建築費評点補正率(注)が上昇した場合、実際は古くなっていても評価額が上がってしまう場合があります。このように評価替えによって前年度の評価額を超える場合は、税負担を考慮し前年度の評価額を据え置くこととなっています。

（注）再建築費評点補正率
新基準年度と前基準年度の間（3年間）における、工事原価に相当する費用の物価変動の割合を基礎として定めるものです。

今年度の固定資産税は、あなたに課税されます。地方税法の規定により、土地については賦課期日（毎年1月1日）現在、土地登記簿に所有者として登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっているからです。